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大家一直有个疑问：为何每次楼市上涨，买房需求就会增加，而楼市不火的时候却一直很冷清？
国土部和住建部官员最近回应了这一问题，翻译后是这2句话：
1、供地数量和住房价格没有必然联系。
2、目前的房子买来投资的，相比于买来住的可能要更多。
两位官员的原话，大家可以百度一下，自己揣摩揣摩。
尽管国土部说了，供地数量与住房价格没有必然联系。但从实际行动来看，国土部还是要求各地根据当地的情况增加土地供应：
此前，国土部、住建部联合出台的调控政策规定：
各地消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36-18个月的，要减少供地；
12-6个月的，要增加供地；
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
问题在于，如果目前买房子拿来投资的人相对更多，那么是不是意味我们中国目前从居住的角度来说，已经不缺房子了？
下面就让我们进入主题：中国到底缺不缺房子？
中国楼市最大的疑问
探讨这个问题，我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义，空置率指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
空置率多少是健康的呢？
据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，即使美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%
也就是说，根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算，比较合适。老龄化越严重的地区，空置率相对越好，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。
那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢？
关于中国的空置率，有如下几个统计数据供大家参考：
第一个是：中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据：
2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%
第二个是：《2015年5月全国城市住房市场调查报告》
报告显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。
第三个是：方正证券在一份研报中调查的结果
无论是哪一种分析或者调研结果，得出的结论都是：
我国目前的房子不但是充足的，且就整体而言是过剩的。
那么，如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给，这房价会如何？
这时候有朋友会说了，整体过剩，不代表局部过剩，尤其是一二线热点城市，还是缺房子。对于这个问题我们的辩证地看，从居住的角度来说，一二线城市够不够其实很难说。因为从人均的角度出发，一线城市已经满足了，甚至超过了30平米的宜居面积。
而未来除了新增的房屋和土地供给之外，在高速交通轨道的链接之下，一二线城市的半径早已超出了目前的覆盖范围。雄安新县的出现，正是在150公里半径之内，由政府强力推动的一个房地产解决方案之一。
那存量人口博弈阶段，这些地方即使能够吸引人潮涌入，恐怕也难敌新增加的供给以及快速轨道覆盖下跨城市新增居住供给。
这么一来，与刚性需求相比，我国房子的空置率可能会越来越高，如果没有投资性、投机性需求的填入，这房子恐怕真的要在老龄化、少子化的未来里，成为像马云嘴里所说的，和大葱一样，随便买。
中国房地产市场的独特之处
中国房地产市场存在这几点独特性：
1、中国独特的土地财政
由于财税改革的滞后，中国并未推出房产税，土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出，地方政府总是有意无意把房价往高推，源于卖地有收入。
2、独特的户籍制度以及公共服务
中国长期以来，通过户籍制度控制大城市规模，但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中，人力资本也源源不断的涌入，增加购房需求。同时，由于教育等公共服务与住房高度相关，学区房倍受追捧，成为房价上涨的领头者。
3、中国独特的文化传统
中日购房者在购房者结构、资金来源等方面存在明显的不同。例如，北京首次购房者年龄仅为27岁，而在东京却达到了41岁。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象，这在全球大多数国家很难想象。
4、中国政府对房地产市场政策强有力的干预
中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的，根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现，几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致，而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。
5、乏成熟的住房租赁市场
在中国即便是一线城市，购房者也大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场，大多情况下，租赁往往作为购房前期的过渡。这一情况的出现，在笔者看来，与租赁服务品质低下、租赁关系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有关。
因为这些特性，所以导致了很多人尽管不住，但也是要去买房。
住房新属性
以目前的楼市情况来看，当越来越多的人把买房看作是投资、看做是投机的时候，这本身就已经说明，刚性需求已经很难跟得上我们发展房地产的速度了，大量的房子被投资者们占据。简而言之，房地产市场更多的可以看做是一个投资市场，而非居住场所。
空置率的另一面是自住房拥有率，这个数字大家要是查一查也不少，从你几年前开始，国内国外就已经在报道，中国的几乎可以说达到了每户一房，居者有其屋的水平。
下面是外媒在全球主要国家所统计的住房拥有率，可以看到（红框内）的中国住房拥有率已经超过90%。
空置率超过10%（甚至20%），住房拥有率同时超过90%，这意味着什么？还是说我国住房市场投资属性和投机属性越来越强。
看看近期，在一二线城市通过行政手段强力制约下的楼市发展情况：
月份
人民币贷款
住户中长期贷款
住户部门中长期贷款/人民币贷款
1月
2.03万亿
6293亿
31%
2月
1.17万亿
3804亿
32.4%
3月
1万亿
4600亿
46%
第一季度
4.22万亿
1.46万亿
34.6%
4月
1.1万亿
4440亿
40.36%
前四个月，住户部门的中长期贷款（基本上是房贷），平均涨幅超过35%，大量的三四线城市住房被购买。很多看多房地产的人可能都看不懂，目前这个楼市的发展。确实，相比于一二线城市，这些需求是哪里来的呢？
大家都知道现在市场钱比较紧，很多人都想着央行给点水喝，但是从今年的房贷数字来看，似乎钱从来不曾少过。
靠人，房子或许填不满；
靠钱确实绝对能填的满。
因此，其实未来的房地产发展只要看钱多钱少，看银行的管控力度就足够了。
其他的行政手段，可能更多的作用是，通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。
来源：独角兽智库
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编辑：Abel
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