热点关注这段时间，租赁新政是一个接一个，就在刚刚，两部委又齐齐出手——这回，2到3折的房子可能要来了！
8月28日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布一则公告，北京、上海、广州等等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
此则公告中参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！
两到三折的房子要来了！
其中有这么一条，最值得大家关注！
村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
这意味着什么呢？
在中国，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要经历“地方政府征地→改变土地性质→卖给开发商→商品房”的种种环节。
那么，这就意味着，这类用地既不用政府征地了，甚至也不用开发商了，可以组织自行开发，直接进入市场！
而我们知道，房价主要由土地成本、建安成本、管理成本、税费以及利润构成。而地价是房价的大头，地王频
现也是造成房价狂飙的主要元凶之一！
在北京上海等大城市，土地成本甚至能占到七成！
那么若是这个大头被抹去，再加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。
另外，我们大城市房价高企的一个重要原因是人地错配严重，人口流入越来越多，而土地供应非常有限。
但是这样一来，不仅土地成本将大大降低，供应量也将大增，可面向城镇中低收入家庭出租，扩大保障性住房筹集渠道。
由于集体土地主要在郊区，那么未来如果政府继续推进这种模式，就可能对中心城市郊区楼市产生巨大影响，从而遏制高房价高房租！
除此之外，从本次文件内容来看，还对于租房人的权益有了充分的保障。
1集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
2承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
从本次文件来看，这些试点城市均是全国的核心城市，外来人才们往往面临着买不起房的尴尬，那么如果此举成功推行，这些漂泊他乡的人才们也能够拥有自己的安居之地了！
一批新富即将崛起！
不仅如此，这对于农民工兄弟来说也是一个巨大的利好！
从本次文件来看，除了鼓励村镇集体经济组织可以自行开发运营外，还对开发环节给予了大量的优惠政策！
1、项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。
2、尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
3、试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。
我们知道，土地有三权，即所有权、承包权、经营权。在2015年经营权分离之后，外出打工的农民工兄弟就可以在继续享有承包权的基础上，通过转让经营权方式等方式来获取收益。
那么现在，此举无疑是对经营权的进一步探索，将发展租赁市场的主导权交给农村自己，农民工兄弟将成为租赁住房的大股东。
那么这样一来他们盘活土地的积极性将会大大提升，促使土地增收增利，从而带动收入增长。尤其是大城市郊区的农民工兄弟，很可能成为下一批富裕阶层！
如果现在那个火遍网络月入三万的煎饼摊大妈是大城市郊区农民户口，在老家拥有几套房，每月除了卖煎饼还能赚个万把
元，过几年可以直接再开煎饼连锁店！
从本次文件来看，最受益的群体无疑是租房人和农民工兄弟。
这两拨人有多少呢？
据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》，我国的租赁人口只占11.6%，相当于1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿；加起来就是7.1亿人！
买房将成有钱人的游戏？
对于国家来说，农村集体用地建设租赁房也具有重要的意义。
如果利用此类土地建租赁房，不仅不占用地方国有建设用地指标，且可降低建设保障房的用地和拆迁成本，还能实现对闲置土地的充分利用，避免稀缺资源的浪费。
而农村集体用地建设租赁房也是中国土地制度的一项重大变革。
早在2013年的3中全会就提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”
而按照计划，今年将完成不动产登记，那么在这个节点上推出此项政策，无疑给我们留下了巨大的想象空间。
未来土地入市是不是一定要经过政府征地环节？现有的小房产权怎么解决？如何使农村土地流转获得更大空间？
但是问题来了，随着租赁房越来越多，普通人越来越多地选择租房的时候，那么商品房供应量就会减少，会成为一种稀缺资源。
以上海为例，十三五期间上海可供出售的纯商品住房供应量事实上将减少（5年只有45万套，而2016年上海销售的新建商品住宅是10.84万套），这也就意味着商品房会越来越表现出一种金融属性。
那么，在这样的情况下，如果国家不能控制住货币增速，则商品房价则可能出现大幅上涨。
由此看来，中国楼市未来将会呈现几个分化现象：
首先，房市供应将处于商品房市场、保障房市场、租赁市场“三足鼎立”的阶段，而且是一二线市场以租房、保障为主，三四线以商品房为主。
第二，房价将出现两极分化，像北上广上海这样的核心大城市与三四线城市将会天上地下。
第三，购房群体和租房群体将会泾渭分明，高端商品、中端共产、低端保障，人人有房住，但不等于人人有房产。
华裔学者杜维明曾把中国的住房比喻成一部最缠绵的红“楼”梦。居者有其屋，多少年，多少人，在为这个梦想而努力，房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬。
从过去到将来，并不是每一个人都可以买得起房，更不是每一个人都能炒得起房，但是有一套房可以住是每个人的理想，也是一个大国所必须的社会要素。
虽然时至今日，高房价这个大雷还不能清除，但随着长效机制的建立，在租赁、共产房制度下，如果你买不起，就真的不必买。把买房的钱用来租房，还可以去更多的城市走走看看。
毕竟，你的世界里，不应只有一套房。
转自：EMBA、蜜财富
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编辑：Abel
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