2018年前三季阳春市房地产市场分析

2018年前三季，我市房地产市场总体平稳，商品房成交量、成交价格稳中有升，房地产开发投资放缓，商品房供应节奏放慢，整个房地产市场继续保持健康稳定向好的发展态势，具体情况分析如下：

一、房地产市场基本情况

1、房地产开发投资情况

据有关部门统计，2018年前三季全市累计完成开发投资17.55亿元，同比下降14.2%。

2、商品房批准预售情况

2018年前三季全市共批准预售63宗，预售面积94.9万平方米，同比增长下降25%。

3、市场交易情况

（1）商品房交易情况

2018年前三季，全市商品房共成交10619套，成交面积114万平方米，同比增长7.5 %；成交金额59亿元，同比增长25.9%。

（2）二手房交易情况

2018年前三季二手房成交2492套，同比增长48.4%；成交面积42.96万平方米，同比增长47.7%；成交金额11.59亿元，同比增长82.4%。其中二手房住宅交易成交面积37.2万平方米，同比增长39.8%，成交金额10.49亿元，同比增长80.5%

4、商品房交易均价情况

2018年前三季我市商品房交易均价5134元/平方米，同比增长19.9%。

二、房地产市场分析

1、房地产开发投资增速放缓，新开工面积减少。受资金紧张、市场前景不明朗的影响，加之去年开发投资基数偏高，今年以来，房地产开发投资额呈逐季减少的态势。今年1－3月开发投资额增长11.9%，1－6月开发投资额增长3.6%，第三季度起开发投资呈下滑趋势，致使1－9月开发投资额与去年同期比下降14.2%。下半年新开工面积减少，以上半年的续建项目为主，整个房地产市场与去年相比呈现建设趋缓的局面。

2、新增供应量低于成交量。今年前三季我市批准预售商品房面积共94.9万平方米，全市销售商品房面积共114万平方米，面积供需比例为1：1.2，数据显示需求大于新增供应量，有利于加快库存量的消化，表明我市商品房的供应较平衡，基本不会出现供过于求的现象。

3、均价持续增长。受土地及建筑材料价格不断上升等因素的影响，我市商品房均价逐季增长，第一季度均价4925元/平方米，第二季度均价4977元/平方米，第三季度均价5134元/平方米，前三季度商品房均价始终在合理范围内保持稳步增长，其中下半年增势尤为明显。

4、二手房交易活跃，热度不减。受地价拍卖持续走高、建筑成本不断上升，一手商品房价位较高影响，部分消费者抓紧选购二手房，二手房成交量明显上升。1-3月份全市二手房成交面积13.41万平方米，比增24.66%；1－6月二手房成交面积29.34万平方米，比增44.96%；1－9月二手房成交面积42.96万平方米，比增47.74%。

5、建筑材料价格暴涨，增大房地产开发成本，拉高房价。受国家环保政策影响，今年以来省内各地建筑材料价格大幅上涨，我市的河砂、混凝土等建筑材料价格也随之暴涨。建筑材料价格暴涨，增大房地产开发成本，进一步拉高房价；同时还引发个别建筑工程项目发承包双方经济纠纷、企业亏损等一系列现象，在短期内对房地产开发和建筑企业的资金有一定的压力，个别开发建筑企业的经营可能会受到一定的影响。

三、下阶段预测

　　1、政策方面。2018年前三季度，各地房地产调控政策密集，坚决遏制房价上涨，稳定房地产市场是2018年房地产市场调控的主基调。10月7日，央行宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，预计相关商业银行的贷款政策在第四季度或有放松的可能，开发商获取银行信贷或者个人房贷申请的难度有望减少。展望2018年第四季度，房地产政策调控面临的宏观经济环境将更复杂，在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策将延续从严趋势。

　　2、市场方面。预计第四季度，房企为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大推盘力度，但前三季度已经释放了大量市场需求，供应增加带动成交增加的效用或将减弱，商品房销售增速放缓。价格方面，随着地价及建筑成本的大幅上涨，房价稳中有涨已成必然。

3、房企方面。受土地出让条件严苛以及企业资金压力影响，大部分房企开发投资态度趋于谨慎，投资规模预计有所下降。（罗英华 梁译文）

转自阳春房协