《阳春市不动产登记历史遗留问题处理意见（修订）》（征求意见稿）

为妥善处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产管理法》和《不动产登记暂行条例》、《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）、《阳江市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（阳部规〔2024〕6号）、《阳江市自然资源局关于不动产登记历史遗留问题处理意见》（阳部规〔2020〕4号）等文件精神，结合我市实际，对《阳春市人民政府关于印发<阳春市不动产登记历史遗留问题处理意见>的通知》（春府〔2019〕20号）进行了修订，形成本处理意见。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，以“尊重历史、依法依规、实事求是、为民利民”为原则，以政府为主体，以维护人民群众利益为核心，妥善解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益。

二、政府牵头，担当作为

建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院的重大决策部署。随着不动产统一登记工作的不断深入，过去分散登记的弊端集中爆发，在分散登记过渡至统一登记过程中遇到了诸多政策性难题，涉及权利人的切身利益，若得不到及时妥善解决，将直接影响我市不动产统一登记制度的平稳有序实施乃至社会和谐稳定。各地及有关部门要充分认识妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性，切实落实政府属地管理责任，强化责任担当，积极主动作为，牢牢守住防止国有资产流失这条红线，妥善处理我市各类不动产登记历史遗留问题。

三、统筹兼顾，分类处理

(一)已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：

1.有合法土地权属来源的，市不动产登记中心应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据权利人取得土地使用权时的相关政策和各级人民政府或相关机构作出的证明文件材料，经不动产权籍调查和公示无异议或异议不成立的，按国有建设用地换发房地一体的不动产权证。

2.没有土地来源的，在符合规划的前提下，房屋占用土地的宗地经公告权属界线清晰无争议，可按规定补办划拨或者协议出让手续后办理不动产登记。

3.集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

(二)合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，受让人持房屋所有权属证书和土地权属证书申请不动产登记的，市不动产登记中心应予以受理，经调查核实，注销原土地权属证书，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构公告作废。

对于土地使用权多次转移、已登记的房屋所有权未同步转移的，可参照前款规定办理。

经市不动产登记中心核实，原土地、房屋分别登记时只缴纳土地契税或房屋契税的，在办理不动产登记时需补缴房屋或土地部分的契税。但房屋产权档案资料显示房地产交易价格没法区分土地和房屋价格且已按房地产交易价格缴纳契税的，视同该房地产已完善土地和房屋的交易契税。

(三)有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，待省出台《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》后参照实施。

(四)因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，买受人可凭房地产转让合同、购房款票据(或证明)、税费凭证等单方申请登记，市不动产登记中心经核实并公告15个工作日后办理首次、转移等不动产登记。

(五)符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，权利人申请不动产转移登记，宗地为出让类型，权利人应按规定缴纳税费后，办理不动产登记；宗地为划拨类型，根据国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）规定和参照《关于公布实施<关于市区国有划拨土地上公有住房和经济适用住房补缴土地出让金有关问题的处理意见>的通告》（阳国土资〔2018〕201号）有关规定，同一建筑内第一套房屋上市交易时，购买方与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，其余各套房屋上市交易时，权利人补缴土地出让金及税费后，不再签订出让合同，按出让类型办理不动产登记。土地出让年限按同一建筑第一套房屋上市交易之日起计算，用途住宅，年限70年。

土地使用权的处置方式和土地出让金的缴纳标准：1.已购公有住房按《阳江市人民政府关于印发<阳江市自然资源领域提升营商环境若干政策措施>的通知》（阳府〔2022〕26号）第三十九条执行，土地出让金按税务部门确认（应缴纳契税）的房地产交易计税价格的1%计缴；2.经济适用住房、集资房、解困房参照《阳江市人民政府关于印发<阳江市自然资源领域提升营商环境若干政策措施>的通知》（阳府〔2022〕26号）第三十八条执行，即按住房坐落位置土地评估结果的10%计缴，补缴地价估价期日以依法受理补缴地价申请时点为准。

经原产权单位同意产权人转让房改房且办理了新业主《房地产权证》的，新业主再转让该房屋的，在补缴土地出让金后按市场化商品房办理不动产登记。学校、医院等行政事业单位内划拨土地上的房改房转移登记的，原产权单位书面同意房屋转让，不同意土地随房屋转移，保留土地使用权人为原产权单位的，可不计缴土地出让金,保留为划拨土地，在不动产登记簿注明“该房屋不属市场化商品房，只能进行房屋部分的产权流转，土地使用权人为原产权单位”。

对个人支付三成、单位支付三成、财政补贴四成的“三三四制”公有住房，由其原产权单位同意，经市房改办按规定扣缴公有住房上市价款后，如发生交易，其补交土地使用权出让金按房地产交易计税价格的1%缴纳，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算，取得完全产权后可上市转让。

国有粮食企业处置资产房屋转移登记涉及补办土地出让补缴地价款的，按宗地标定地价的40%计缴（以处置资产批准时间为估价期日），补交土地出让金后办理不动产登记。 

(六)不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

(七)不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人书面同意，市不动产登记中心可予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

(八)不动产统一登记实施前，以土地等不动产设立抵押权，与现行《民法典》等法律法规冲突的，市自然资源局牵头根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，市不动产登记中心根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

(九)已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，市不动产登记中心根据市自然资源局理意见对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理，办理不动产登记手续。

（十）关于不同时期土地使用权和房屋所有权登记手续问题

1.没有取得合法用地手续，且在不同时期使用土地的，具体按以下情形处理：

（1）用地行为发生在1987年1月1日《土地管理法》实施前的，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权：①由用地单位或个人对土地权属来源情况作出说明并由所在镇人民政府（街道办事处）加具意见；②在用地现场、所在地村（居）、社区和所在地人民政府网站公示15个工作日，经公示无异议或异议不成立的；③土地用途按现状用途确定，土地使用权类型按划拨确定。

（2）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，涉及将集体土地征收为国有的，可按1987年实施的《土地管理法》和《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》有关规定，经报市人民政府批准后，以协议出让方式办理供地手续后办理登记。办理程序如下：

①用地单位或个人对土地权属来源情况作出说明并由所在镇人民政府（街道办事处）加具意见；②在用地现场、所在地村（居）、社区和所在地人民政府网站公示15个工作日，经公示无异议或异议不成立的；③对违法用地处罚时，按《广东省国土资源行政处罚自由裁量权实施标准》的规定执行罚款；④税务部门出具完税凭证或减免税证明；⑤土地用途按现状用途确定，土地使用权类型按划拨确定；⑥属转让的须按现行规定补缴土地出让金，土地使用权类型按出让确定。

（3）用地行为发生在1999年1月1日之后的，必须严格按现行土地管理法规定履行用地报批手续。

2.有合法用地手续，申请土地使用权和房屋所有权登记的，按不同时期区别办理：

（1）1984年1月5日《城市规划条例》实施前建成房屋的，申请人凭镇人民政府（街道办事处）出具意见，并经市不动产登记中心公示无权属争议或异议不成立的，土地按实际用地范围、划拨性质，房屋按现状登记。

（2）1984年1月5日后至2008年1月1日《城乡规划法》实施前建成房屋，土地来源清楚的，凭各级规划建设部门核发的准建证件及相关材料申请办理登记。土地按实际用地范围、划拨性质类型，房屋按现状直接确权登记。

（3）《城乡规划法》实施后建成房屋的，申请人凭土地使用权证书、规划报建及竣工验收等手续申请办理登记。私人自建房屋面积3000平方米以上，以及法人或其他组织建造房屋，且在我市实施不动产统一登记（2016年6月30日）前房屋已建成，无法提供房屋竣工验收备案表的，须提供经有资质房屋安全鉴定机构出具的《房屋可靠性检测鉴定报告》。

合法用地手续是指不同时期各级人民政府批准用地文件（含会议纪要、批示等）、土地使用权证书、落实政策退还房屋通知书、购买公有住房证明文件、合法契约以及向房地产开发企业购买商住用地发票等。

对发票办证类、落实政策退还房屋土地类、合法契纸类、拆迁安置类、基建土地许可证等土地确权业务按确权登记程序办理不动产登记。

（十一）个人划拨国有建设用地使用权面积在300平方米（含300平方米）以下，需补办出让手续或补缴地价款的，由市自然资源局按规划可用地面积和土地权利证书用途办理划拨国有建设用地补缴土地出让金补办出让手续。个人划拨国有建设用地使用权面积超300平方米和公有成分占主导地位的划拨国有建设用地需补办土地出让手续的，报市政府批准后，由市自然资源局办理补缴地价款手续。

2016年6月30日不动产统一登记实施前，超批准用地红线面积20平方米（含20平方米）以下且符合规划，对超批准用地红线补缴地价款手续的，由市自然资源局按规定办理。批准用地红线面积超20平方米，由市自然资源局报市政府批准后，办理超批准用地红线补缴地价款手续。

（十二）对原市住房和城乡规划建设局、原市房产局为个人自建房分层分套卖出的房屋办理登记并发出房地产权证且土地使用证类型为出让的，土地使用权登记为全体业主共有，收回土地使用证注销并记载在登记簿，按市场化商品房记载于不动产权证。对多个权利人的多宗用地合并建成统建楼对外销售且办理了房地产权证的，收回各权利人的土地使用证合并宗地后注销使原土地使用权并记载在登记簿，土地使用权登记为全体业主共有，按市场化商品房记载于不动产权证。原土地使用权人拒绝交出土地使用证原件的，经市不动产登记中心权籍调查人员核实该宗地已建成房屋并对外销售的，完成注销公告等程序后，由市不动产登记中心注销该土地使用证，将宗地登记为全体业主共有。

（十三）市区龙湾路即市水务局至春江大道龙湾河段已领取房屋权属证书，申请人办理转移登记或换发不动产权证的，统一落宗到原覆盖龙湾河的建基宗地上。已领取土地使用证的，收回原土地使用证注销归档，宗地面积为原土地使用证面积；未领取的，在备注栏注明“该宗登记属房屋部分的登记，不涉及所占土地部分登记”。

（十四）2016年6月30日不动产统一登记实施前，房地产开发公司已销售且已建成房屋的建设用地，由市自然资源测绘中心实地测量，形成测绘成果；镇（街道）协助申请人完成地籍调查，按下列规定办理不动产登记。

参照《阳江市自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》（阳部规〔2020〕4号）有关规定，对已办理建设工程规划许可手续（已取得开工证、建设工程规划许可证、建设许可证、建设临时通知书、施工通知书等），按宗地标定地价的40%计缴土地出让金（以购地合同或购地款票据时间为估价期日），市税务局按土地销售时价格（以购地合同或购地款票据记载价格）为基数计征税费及滞纳金；对无报建手续的，申请人需委托有资质的技术单位出具《房屋可靠性检测鉴定报告》，房屋结构基础承载力满足要求的，由市城管综合执法局按工程造价的5-10%作出罚款处理，市自然资源局按宗地标定地价的40%计缴土地出让金（以购地合同或购地款票据时间为估价期日），市税务局按土地销售时价格（购地合同或票据记载价格）为基数计征税费及滞纳金，申请人补缴建设工程规划许可相关费用。

受让人缴交土地出让金、税费及滞纳金后，市自然资源局按现状办理土地房屋不动产登记。

对于2016年6月30日不动产统一登记实施前房地产开发公司已销售的建设用地但尚未实施建设的，按前述相关规定办理土地不动产权登记。

四、密切配合，齐抓共管

各地各部门要讲政治、顾大局，从历史发展的长远眼光高度重视不动产统一登记工作，切实做到在宏观上平稳把控、微观上大胆探索。市自然资源局、市住建局、市农业农村局、市财政局、市司法局等有关部门要密切配合，形成工作合力，按照依法、规范、便民的要求，共同推动我市不动产统一登记制度平稳有序实施。

(一)全面完成资料移交。不动产登记资料的移交和管理是全面实施不动产统一登记制度的基础。各相关部门要按照国家和省的要求，将原有的房屋所有权、林地使用权、土地承包经营权等登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件以及有关登记申请、审核等原始纸质资料和电子资料完整同步移交市不动产登记中心，确保登记资料的唯一性、统一性、合法性、安全性，实现不动产登记机构对登记档案规范有效管理。

(二)全面完成数据整合。市自然资源局要加强领导，落实经费保障，确保按照国家和省的统一部署和要求对现有土地、房屋、林地等登记信息数据全面完成迁移整合和建库工作，实现网上能查可用、共享便民。

(三)建立信息共享机制。不动产登记信息共享是《不动产登记暂行条例》的明确规定，是便民利民、体现不动产登记工作意义之所在。各镇（街道）、各部门要积极作为，依法履职，根据共享数据的用途，按需共享相应的数据信息。共享双方要制定数据共享办法或签订数据共享协议，明确数据共享内容、共享方式、数据保密要求、安全保密责任等内容。

(四)健全监督和纠错机制。建立健全执法监督和行政纠错机制，对于不动产登记工作中发现的违法违规发证行为，市有关职能部门要依法处置，对失职渎职造成严重后果的要严肃追责。市不动产登记中心要严格按照国家和省的统一部署和要求，依法依规开展不动产登记工作，防止产生新的问题。

本处理意见由阳春市自然资源局负责解释，自公布之日起施行，有效期5年。《阳春市人民政府关于印发<阳春市不动产登记历史遗留问题处理意见>的通知》（春府〔2019〕20号）同时废止。

市政府规范性文件编号：春府规〔20  〕   号